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石家庄十几个城中村开发的"村证房" 80%卖给市民

经济参考报12月10日报道   河北省石家庄市是城中村改造项目最多的省会城市之一。经过这几年的发展,目前石家庄“村证房”的房价已经从最早的每平方米均价六七百元,上涨到近3000元,但仍普遍比同地段的商品房价低30%甚至更多。近日记者在石家庄市采访时了解到,目前石家庄的塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村等十几个城中村都已开发销售“村证房”,其中不少楼盘80%卖给市民,留给村民的不到20%。

去年新修订并实施的《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》规定,居住在“城中村”集体土地上的村民首次可办理房产证,并可进行抵押贷款,从市区内挑选出两个村进行“村证”转“市证”试点。而非村民购买的“村证房”将不能办理这两项业务。同时重申:一是村集体建设的房屋,只能出售给本村村民,不允许出售给市民或外村村民;二是村民购买村集体土地上的房屋和自建的房屋,取得房屋权属证书后,只能在本村范围内进行转移过户。这个条例规定,给集体土地房屋办理房产证,进行正式权属登记,从法律角度上表明了其身份的合法性。对于市内有些村开发建设并对外销售的“村证房”,按照相关规定不在办理房产证范围之内。一旦产生纠纷或要进行拆迁,也不受相关法律的保护。

据专家分析,购买“小产权房”的危害,从购买者角度看,无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护,一旦遇到政府重新规划和拆迁,一般情况下不予补偿;“小产权房”开发工程多承包给实力不大的小建筑商,房屋质量问题屡见不鲜。从国家角度看,“小产权房”省去巨额国有土地出让金和土地、规划、建设手续费,如作为商品房销售,造成国有资产流失;城中村大肆自建、自卖“村证房”,以“小片开发”为主,从而造成了“插花开发”,这给城市统一规划带来麻烦,如果政府强行拆迁可能影响社会稳定。

2006年6月18日,建设部发出的《关于购买新建商品房的风险提示》明确表示:有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋,这种“小产权房”不能办理房产证等合法手续,合法权益不受法律保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”,都不符合法律规定,不受法律保护。

市民购买心态:“能有个住的地方就行”

就在建设部的风险提示发布后很短的时间内,石家庄市房管部门暂停“小产权房”办证试点工作,原因是“通过试点发现问题很多,暂时没有摸索出合适的解决办法”,并重申集体土地上建起的“小产权房”只能在村民内部流通,不能上市交易。河北省建设厅厅长朱正举也表示,严查集体土地上违规房地产开发行为,严禁“村证房”对外销售。2006年8月,石家庄市建设局会同相关部门彻查违规村民住宅建设项目,要求立即停工。同时,拆除其住宅售楼部,彻底清理售楼广告。

而在高房价背景下,虽然一些购房者知晓“小产权房”的风险,“厚道”的开发商也会如实承认“村证房”身份,但城市中低收入消费者还是争着购买,他们“不管那么多”,仅仅满足“能有个住的地方就行。”时至今日,一些“小产权房”还打着“城中村改造”“旧村改造”“建设社会主义新农村工程”的旗号对外销售。

11月21日,记者在石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“小产权”楼盘——加洲阳光采访了解到,这里建有10幢7层的多层住宅楼,今年6月对外销售,销售对象不限,目前已经售出80%,半年内每平方米价格也涨了500元,达到2900多元,与其仅一路之隔的一个“大产权”楼盘——天然城均价为4000元/平方米。售楼小姐向记者说明,“‘加洲阳光’现在是‘村证房’”,但她承诺:“两年内保证能转成‘市证’,明年5月交房时,如果‘市证’办不下来,也能出具市房管局盖章的产权证,而不是村委会发的产权证。”记者表示怀疑时,她解释,“早在2001年,这块地还属于正定的时候由当地规划部门批准,目前正在办理土地性质转换手续。”

记者采访了解到,一些“村证房”开发商常常对购房者承诺,“几年之内土地产权就能完全办市证”,“将来只要补交土地出让金,就可以由‘村证’变为‘市证’”。不少市民想当然地认为,“城市在不断发展,城中村土地早晚要变性,‘生米做成熟饭’,政府还能把楼房拆了不成?”所以,“明知山有虎,偏向虎山行”。

专家:小产权房已成全国性难以破解又必须破解之题


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